Після першої хвилі шоку люди почали замислюватися, як житимуть після закінчення війни. Перед жителями південно-східних областей, які змушені були переїхати на захід країни, це питання стоїть особливо гостро. Одне із завдань, яке багатьом переселенцям необхідно вирішити першочергово, — це придбання житла у новому місті перебування. Реєстри відкриті, тому купівля та продаж квартир у Тернополі, Ужгороді, Івано-Франківську цілком реальна. Розберемося, як у рамках законодавства продати чи придбати нерухомість в умовах воєнного часу.

Правові аспекти

• У квітні Кабінет Міністрів України, посилаючись на воєнний стан, ухвалив нормативно-правовий акт, що спричинив зміни в роботі нотаріату та функціонуванні реєстрів. Йдеться про Постанову КМУ №480. З підписанням документа було відкрито реєстри, стало можливим реєструвати угоди, втрачені та набуті права на нерухомість, але на нових умовах. Нововведення зводяться до наступного:
• Нотаріальні дії у сфері житла можуть здійснюватись лише тими державними та приватними нотаріусами, які відповідають суворим критеріям. Наприклад, серед вимог зазначається відсутність заборгованості з оплати членських внесків до Нотаріальної палати України, відсутність щодо них подання про анулювання професійного свідоцтва та інші.
• Власник житла не зможе продати його протягом 30 днів з дня покупки, а точніше з моменту реєстрації нотаріусом права власності. Виняток становлять об’єкти, які були отримані у спадок або в рамках пайової участі.
• Угоди з нерухомістю реєструються лише за місцем його фактичного перебування. Проводити такі договори за місцеперебуванням продавця чи покупця заборонено. Тобто не можна продати квартиру у Харкові, перебуваючи у Чернівцях чи у Львові. Для столичного регіону зроблено винятки — оформити покупку можна не лише за місцем реєстрації нотаріуса, а й за місцем реєстрації (прописки) фізичних осіб, сторін угоди.
• Не вдасться продати житло за дорученням. Це означає, що фактична присутність власника квартири чи приватного будинку обов’язкова. А ось купити нерухомість за дорученням не забороняється.
• На час воєнного часу забороняється передавати нерухомість як вклад у статутний капітал бізнесу при реєстрації нових учасників або виході одного з них зі складу засновників.
• Документом визначено перелік територій (області, де ведуться бойові дії), де угоди з нерухомістю на час війни повністю заборонені.

Постанова КМУ № 480 стала тим основним документом, яким керуються нотаріуси під час реєстрації угод із нерухомістю. Тому якщо ви маєте намір купити або продати квадратні метри, обов’язково перевірте відповідність реальних умов законодавчим вимогам.

Комерційні аспекти

Експерти говорять про епоху покупців на ринку нерухомості. Сьогодні саме платоспроможні українці, які реально збираються купити житло, диктують умови. Здебільшого це люди, які переїхали з Харкова, Херсона, Одеси, Миколаєва, Донецької та Луганської області до спокійніших західних регіонів. Усвідомлюючи, що війна може затягтися, вони влаштовують своє життя новому місці. А з урахуванням високої вартості оренди на нерухомість бачать економічний зиск саме у купівлі власного житла. Вони не поспішають, придивляються, вивчають ринок пропозицій і готові чекати на максимально вигідний варіант.
З іншого боку — продавці. Переважна більшість із них — це люди, які з початку війни виїхали до Європи та за місяці проживання там встигли асимілюватись. Продаж нерухомості в Україні вони розглядають як спосіб отримання вільних активів, які допоможуть їм комфортно облаштувати життя в чужій країні. Такі продавці готові на серйозні поступки у ціні, якщо покупець запропонує одноразову оплату (без розстрочок та виплати частинами) угоди у валюті.
У цьому випадку йдеться виключно про вторинний ринок житла — про квартири, в які після покупки можна заїхати та жити. Первинний ринок нерухомості сьогодні перестав бути об’єктом уваги покупців. По-перше, багато девелоперів так і не змогли відновити діяльність з низки причин. По-друге, компанії, які продовжили будівництво, не готові знижувати вартість квадрата. Навпаки, ціна на житло на первинному ринку зростає. Це не влаштовує покупців.

Ціна питання

По всій Україні відзначається зниження цін на вторинне житло на 10–15% за фактичними угодами. Моніторинг пропозицій цього не показує, оскільки деякі продавці встановлюють бажану ціну, не розуміючи процесів, що відбуваються на ринку. Їхні пропозиції створюють «картинку», проте не відображають дійсності. Фактично купити квартиру сьогодні можна набагато дешевше, ніж у довоєнний час. Наприклад, за даними видання «НВ.Бізнес», у Чернівцях та Ужгороді можна знайти пристойний варіант на 5–7% дешевше за довоєнну вартість, у Дніпрі — на 20%, у Києві — до 15%. Приготуйте всю суму в доларах чи євро та торгуйтеся. Якщо людина серйозно має намір продати в короткі терміни, вона поступиться.

Перспективи ринку нерухомості

Поступово ринок нерухомості оживатиме. Пройшов перший страх. Українці навчаються жити у нових реаліях, хтось за новою адресою, хтось в іншій країні. Чинне правове регулювання знизить кількість недобросовісних угод та шахрайських схем. Ціни на житло почнуть зростати ближче до весни. А поки що головне завдання кожного з нас сьогодні — пережити зиму.